Simulateurs Immo — Rentabilité

⚡ Mode Express : renseigne le prix, le loyer et l'apport pour une estimation rapide. Les charges et la fiscalité utilisent des valeurs par défaut. Choisis « Standard » ou « Expert » dans le menu en haut à droite pour tout régler finement.

ℹ️ Comment ce résultat est calculé ? (cliquer pour déplier)

Le simulateur part de tes saisies et calcule tout automatiquement. Voici ce qui entre en jeu :

1. Ce que coûte le projet

Prix du bien + frais de notaire + travaux + mobilier + frais bancaires (dossier & garantie) = investissement total. On retire ton apport : le reste est emprunté.

2. Le crédit

La mensualité est calculée à partir du capital emprunté, du taux, de la durée et de l'assurance emprunteur. Un éventuel différé (préfinancement travaux) ne fait payer que les intérêts au début.

3. Les revenus et les charges

Revenus = loyer hors charges × 12. On déduit ensuite : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, provision travaux, vacance locative, et autres frais éventuels (CFE, GLI…).

4. L'impôt

Calculé selon le régime fiscal choisi (réel foncier, micro-foncier, LMNP réel/micro-BIC, SCI à l'IS) avec ta tranche d'imposition (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Les provisions (travaux, contentieux) ne sont pas déduites car non dépensées.

5. Le cash-flow

Cash-flow = loyers − charges − mensualité de crédit − impôt. S'il est négatif, c'est ton effort d'épargne mensuel.

6. Les rentabilités

Brute = loyer annuel ÷ prix d'achat (et aussi ÷ coût total). Nette = après charges. Net-net = après charges et impôt, en moyenne sur toute la durée (l'impôt augmente avec le temps, donc on lisse).

7. Le long terme (TRI, patrimoine)

Le simulateur projette chaque année avec une revalorisation du loyer, des charges et du bien, puis calcule le TRI (rendement annuel réel de ton apport) et le patrimoine net à la revente (valeur du bien − capital restant dû − frais).

Règles fiscales à jour mai 2026. Outil pédagogique : les estimations ne remplacent pas un expert-comptable ou un courtier.

▶ 1

Achat du bien

Prix du bien (€)

Frais de notaire (%)

Soit —

Travaux (€)

Mobilier (€)

Frais d'agence (€)

Frais bancaires (€)

▶ 2

Financement

Apport personnel (€)

Emprunt : —

Taux d'intérêt (%/an)

Durée (années)

Assurance emprunteur (%/an)

Mode de calcul de l'assurance

Différé d'amortissement (mois)

▶ 3

Recettes locatives

Loyer mensuel HC (€)

Loyer charges comprises : —

Charges récupérables (€/mois)

▶ 4

Charges d'exploitation

Taxe foncière (€/an)

Charges copro non-récup. (€/an)

Assurance PNO (€/an)

Frais de gestion (% loyers)

Provision travaux (% loyers)

Vacance locative (% loyers)

Comptable LMNP (€/an)

▶ 5

Fiscalité

Régime fiscal

TMI : tranche marginale (%)

Prélèvements sociaux (%)

Amortissements (LMNP réel / SCI IS)

% bâti amortissable

Hors terrain (~15%)

Durée bien (ans)

Durée travaux (ans)

Durée mobilier (ans)

LMNP Professionnel (recettes > 23 000 € ET > 50 % des revenus du foyer) Active le régime des plus-values pro (BIC) : 30 % à long terme (> 2 ans), TMI + PS à court terme. Sinon, régime des particuliers (par défaut).

▶ 7

Frais souvent oubliés

(souvent à 0, mais impact réel sur 20 ans)

À l'achat (one-shot)

Chasseur immobilier (% prix)

Intérêts intercalaires VEFA (€)

Récurrents (€/an, déductibles au régime réel)

CFE (€/an)

Tenue de compte (€/an)

GLI (% loyers)

Diagnostics renouvelables (€/an)

Provision contentieux (€/an)

Taxe logements vacants (€/an)

Démarrage

Carence locative initiale (mois)

À la revente (one-shot, déduits du cash final)

IRA (% capital restant dû)

Mainlevée hypothèque (% capital initial)

▶ 6

Hypothèses long terme

Indexation loyer (%/an)

Indexation charges (%/an)

Valorisation bien (%/an)

Durée d'analyse / projection (ans)

Frais de revente (%)

Taux placement alternatif (%)

Cash-flow mensuel net

Régime de croisière

— €

— / an

Brute

—

Nette

—

/ coût total

Réelle (après impôts)

—

moy. horizon

Répartition du loyer

Détails financiers

Investissement total—
Cash investi (apport+notaire)—
Mensualité (+ass.)—
Charges mensuelles—
Impôt mensuel—
Coût total crédit—
Effort d'épargne mensuel—
💰 Économie d'impôt travaux—

TRI à l'horizon

—

Taux de Rendement Interne

Patrimoine net final

—

Valeur du bien − capital restant dû

Gain total estimé

—

Cash-flows cumulés + plus-value − apport

Cash-flow annuel

Évolution patrimoine vs cash investi

Capital remboursé vs intérêts cumulés

Pour ton bien actuel, voici l'impact de chaque régime fiscal. Le meilleur cash-flow est mis en évidence en vert.

Régime fiscal	Impôt/an (récurrent)	Cash-flow mensuel	Rentab. réelle	TRI horizon	Gain total	Budget à sortir

Tous les autres paramètres (prix, financement, charges, hypothèses) restent identiques. Seul le régime fiscal varie. La colonne « Impôt/an » montre l'impôt récurrent (hors effet ponctuel des travaux), pour comparer les régimes sur une base équitable — l'avantage fiscal des travaux (déficit foncier ou amortissements) est lui intégré dans le gain total et le TRI, qui restent la vraie base de comparaison. Pour la SCI à l'IS, les taux IS de la section 5 s'appliquent.

Planifie tes travaux dans le temps pour effacer ton impôt. En réel foncier, les travaux déductibles créent un déficit foncier : la part hors intérêts s'impute sur ton revenu global (salaire) jusqu'à 10 700 €/an, le surplus est reporté 10 ans. En étalant les travaux, tu restes sous le plafond chaque année et tu maximises l'économie d'impôt.

Année	Travaux (€)	Revenu foncier imposable	Imputé sur salaire (≤ 10 700 €)	Report fin d'année	Économie d'impôt

Économie d'impôt totale

—

Travaux total planifiés

—

Report de déficit restant

—

Estimation pédagogique. L'imputation sur le revenu global suppose que tu as un salaire imposable suffisant. Les travaux de l'année 1 sont supposés financés par le prêt ; ceux des années suivantes sont payés comptant (impact trésorerie pris en compte dans la projection). Le report de déficit foncier est supposé utilisable sur tout l'horizon — la loi le limite en réalité à 10 ans (sans impact si ton report est absorbé avant, ce qui est le cas le plus fréquent).

Tableau d'amortissement du prêt (annuel)

Détail année par année. Bouton CSV en haut à droite pour exporter.

Vue mensuelle détaillée

Période	Mensualité	Intérêts	Capital	Assurance	Capital restant dû

Calcul inversé : à partir de tes revenus, on déduit le capital empruntable selon différentes durées.

Revenus nets mensuels (€)

Charges récurrentes (€/mois)

Taux d'endettement max (%)

Loyer attendu pris en compte (€/mois)

Mensualité maximum disponible

—

Capital empruntable (au taux courant)

—

Faisabilité du bien actuel

—

Durée	Taux retenu	Mensualité plafond	Capital empruntable	Avec apport actuel

Sauvegarde jusqu'à 3 scénarios pour les comparer côte à côte. Les valeurs sont synchronisées en ligne (Cloudflare) et accessibles depuis tous tes appareils.

Indicateur	Actuel	A	B	C

Plus-value à la revente (location nue / SCI à l'IR). Abattements légaux : exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans.

Prix de vente estimé

—

Plus-value brute

—

Plus-value imposable (après abattement)

—

Impôt + PS

—

Durée de détention	Abat. IR	Abat. PS	Impôt total	Net dans la poche

Méthode : 19% IR + 17,2% PS. Abattement IR : 6%/an de la 6e à la 21e année, 4% la 22e. Abattement PS : 1,65%/an de la 6e à la 21e, 1,60% la 22e, 9%/an de la 23e à la 30e. Plus-value > 50 000 € : surtaxe non modélisée. Régimes LMNP/SCI IS = calculs différents (non couverts ici).

Simulateur de Rentabilité Immobilière

📖 Les termes expliqués simplement